تحلیل و بررسی شاخص قیمت نسبت به اجاره مسکن

تغییر شاخص نسبت قیمت به اجاره بازار مسکن

نسبت قیمت به اجاره که یکی از عوامل مؤثر بر قیمت مسکن می باشد؛ به طور معمول در طیف 15 تا 25 تغییر می کند. به طوری که در شرایط رکود معاملات مسکن که قیمت ها رشد زیادی ندارند؛ این شاخص نزدیک به عدد 15 نوسان می کند. در حالی که در شرایط رونق معاملات مسکن و یا وجود ناپایداری قیمت، عدد این شاخص حول 25 نوسان دارد.

این شاخص در سال 1398 همزمان با نوسان قیمت در بخش مسکن عدد 26 را ثبت نمود؛ حتی در برخی فصل ها مقدار آن به عدد 28 نیز رسید.

عبور عدد این شاخص از 25 که سقف معمول نسبت قیمت به اجاره مسکن می باشد حاکی از ایجاد حباب قیمتی در این بازار می باشد. شایان ذکر است که این شاخص در سال جاری نیز به رشد خود ادامه داد و در انتهای تابستان به عدد 32 رسید.

پیامد احتمالی تغییر شاخص نسبت قیمت به اجاره مسکن

افزایش بیش از حد شاخص نسبت قیمت به اجاره ملکی در سال جاری دو پیامد احتمالی برای بازار مسکن دارد. یکی اینکه سرعت رشد اجاره بهای مسکن افزایش می یابد و دیگری اینکه سرعت رشد قیمت مسکن کاهش می یابد.

با توجه به اینکه در شرایط فعلی امکان افزایش اجاره بهای مسکن بیش از سقف تعیین شده وجود ندارد؛ می توان پیش بینی نمود که سرعت رشد قیمت ها در ماه های آینده کاهش یابد.

بیشتر بخوانید
بررسی قیمت یک متر مربع واحد مسکونی طی دهه های اخیر

روند تغییرات بازدهی بازار سایر دارایی ها

عامل دیگری که تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن دارد؛ بازدهی سایر بازارهای دارایی می باشد. بازدهی سایر بازارهای دارایی در 6 ماه اول سال جاری در جهت مخالف شاخص نسبت قیمت به اجاره مسکن تغییر می کرد.

به این صورت که از سویی افزایش نسبت قیمت به اجاره مسکن از حد متعارف آن از کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در آینده خبر می داد.

اما از سوی دیگر، وجود بازدهی بالا در سایر بازارهای موازی دارایی حاکی از این بود که بازدهی بازار مسکن نیز باید افزایش یابد تا به بازدهی سایر بازارها نزدیک شود.

مروری بر روند تغییرات بازار دارایی ها نشان می دهد که بازار مسکن در 6 ماه اول سال جاری از نظر بازدهی پایین تر از بازار ارز، سکه و بورس قرار گرفته بود.

اما در یک ماه جاری، روند تحول این بازارها به گونه ای بود که فاصله بازدهی بازار مسکن و سایر بازارهای دارایی موازی کاهش یافت. به این ترتیب، روند تغییرات بازدهی سایر دارایی ها با شاخص نسبت قیمت به اجاره همسو شده و هر دو نیرو، رشد کاهشی قیمت مسکن را پیش بینی می کنند.

کاهش فاصله بازدهی بازار مسکن نسبت به بازار سایر دارایی ها

شایان ذکر است که از ابتدای سال جاری تا پایان تیر ماه که هیجان در بازارهای موازی دارایی به خصوص در بازار بورس بالا بود، فاصله بازار مسکن با سایر بازارها از نظر بازدهی زیاد شده بود.

به طوری که بازدهی بازار سرمایه، ارز، سکه و مسکن به ترتیب 275، 36، 67 و 34 درصد ثبت شده بود.

اما آمارهای مربوط به ابتدای سال جاری تا 5 مهر ماه حاکی از آن است که بازدهی بازار سرمایه، ارز، سکه و مسکن به ترتیب 161، 81، 141 و 55 درصد می باشد.

به این ترتیب بازدهی بازار مسکن به بازار ارز و پس از آن به بازار سکه نزدیک شده است.

سناریوهای محتمل پیش روی بازار مسکن

با توجه به همسو شدن دو عامل مؤثر بر تغییرات بازار مسکن، دو سناریو برای آینده بازار مسکن قابل پیش بینی است.

سناریوی نخست حاکی از آن است که اگر شرایط اقتصادی و سیاسی کشور متأثر از انتخابات آمریکا در مسیری تغییر کند که موجب کاهش انتظارات تورمی شود؛ نیازی به افزایش قیمت مسکن برای جبران فاصله با سایر بازارها نمی باشد و احتمال به ثبات رسیدن قیمت در بازار مسکن تقویت می شود.

البته کارشناسان بر این باورند که برای به ثبات رسیدن قیمت مسکن لازم است که سیاست گذاری های پولی مناسبی صورت گیرد و بدون کنترل رشد نقدینگی نمی توان انتظار بهبود در بازار دارایی های مختلف داشت.

سناریوی دوم که بدبینانه است در صورت بازگشت التهاب به بازارهای موازی دارایی رخ می دهد؛ در چنین شرایطی با افزایش انتظارات تورمی امکان افزایش فاصله بازدهی سایر بازارهای دارایی با بازار مسکن وجود دارد و این موضوع، شرایط را برای رشد قیمت مسکن فراهم خواهد کرد.